En este artículo pretendemos ayudaros a evitar un
error que se produce con cierta frecuencia, que es financiar parte de la compra de una nueva farmacia asumiendo deudas a corto plazo, que dificultan su devolución y en ocasiones, provocan el que la operación no sea viable, llevando, como poco, a que la compra se tenga que volver a financiar, esta vez sí, de forma correcta, un tiempo más tarde, provocando un incremento importante de los costes financieros del comprador.
Imaginemos una situación como la siguiente: farmacéutica o farmacéutico joven, totalmente ilusionada con la compra de su primera farmacia, por la que va a pagar 1’5 millones de €, que corresponden a un fondo de comercio de una farmacia cuyas ventas son cercanas a 600.000€, a la que le han valorado el fondo de comercio en el doble de su facturación, más el local de la farmacia cuyo valor de compra con impuestos es de 250.000€ y las existencias de la farmacia otros 50.000€ a precio de coste. En total 1.500.000€.
El banco que financia la operación ha exigido que el importe de lo que financia no supere el 80% del importe total de la inversión, por lo que ha ofrecido una hipoteca mobiliaria e inmobiliaria de 1.200.000€, sobre el fondo de comercio de la farmacia y el local.
Los costes de compra incluyen los siguientes:
- Comisión de la empresa mediadora en la compraventa de la farmacia: 6% sobre 1.500.000€ = 90.000€
- Actos jurídicos documentados: 1’5% sobre 1.500.000€ = 22.500€
- Impuesto de transmisiones patrimoniales sobre el local comercial = 10% sobre 250.000€ = 25.000€
Estos importes pueden sufrir ligeras variaciones, por ejemplo, en los tipos en función de la comunidad autónoma en la que se realice la operación, así como otras variables y costes como notaría, tasas de tramitación sanitaria, etc.
Luego en total, el importe que va a necesitar como mínimo el comprador serían en realidad 1.637.500€, de los cuales hemos dicho que la entidad financiera le ha ofrecido una hipoteca por un importe total de 1.200.000, luego la compradora necesitará tener 437.500€ disponibles para completar el pago total de la operación con sus gastos.
Y es en este punto y sobre este importe, en el que con cierta frecuencia se recurre para completar el pago a fórmulas que implican plazos de devolución cortos que son los que provocan que la operación entera peligre, aun cuando el resto de las variables, como pueden ser crecimiento de las ventas, estén funcionando adecuadamente.
En algunos casos se recurre a pedir plazo de pago, por ejemplo, por las existencias, al propio vendedor, y se aceptan recibos a 6 o 12 meses que se pagarán ya habiendo comprado la farmacia, con los fondos procedentes de su explotación.
En otros casos se recurre a lo que se suelen llamar pedidos iniciales, que son opciones financieras de aplazamiento de pago de las compras a la distribuidora a la que la compradora se ha comprometido a comprar un porcentaje alto de sus productos a partir de la fecha de compra. Supongamos por ejemplo que esta compradora ha pactado con una cooperativa en la que va a cursar su alta, que las compras de los tres primeros meses van a ser aplazadas durante otros nueve meses y que por tanto empezará a pagarlas transcurrido un año desde la fecha en la que compró, a razón de un recibo mensual durante 12 meses.
A partir de aquí, la farmacéutica consigue, una póliza de crédito de 100.000€ a un año, el pedido inicial lo estima en aproximadamente otros 100.000€, las existencias las pagará en letras a 12 meses, que son otros 50.000€, y finalmente contaba con 150.000€ ahorrados. Los restantes 50.000€ aproximadamente, que le faltan para completar la financiación total de la operación se los van a prestar, de forma privada, sin intereses, sus padres, vendiendo unos fondos de inversión.
La farmacéutica, muy ilusionada, efectúa la compra de la farmacia y empieza a asumir su gestión.
Cada mes deberá pagar una cuota del préstamo hipotecario, por un importe de 6.650€ mensuales aproximadamente, lo que suponen al año unos 80.000€ de pago de préstamo. Ella considera que la farmacia ya vende 600.000€ y que con sus ganas de trabajar y algunos cambios que piensa hacer, estima que podría subirla en un plazo no muy grande hasta llegar a vender unos 750.000€, que sería un aumento de un 25%, pero por el momento tiene que contar con los rendimientos que le produzca la facturación que le han acreditado.
Según sus cuentas, la farmacia tendría un margen bruto, de aproximadamente el 31% de la cifra de sus ventas, estima que sus gastos de personal se van a incrementar, pues piensa aumentar el horario de apertura para tratar de lograr más facturación, lo que supondrá unos gastos de aproximadamente el 9% de sus ventas. Finalmente, para el resto de los gastos, según el cálculo que le ha hecho la empresa intermediaria en la compra de la farmacia, estos apenas supondrán un 4% de su cifra de ventas, con lo que antes de impuestos y los gastos financieros que le suponga la financiación de la compra de la farmacia, la farmacia producirá aproximadamente un 18% de sus ventas, lo que son aproximadamente 108.000€.
Si, ya lo sabe, va a ir un poco justa para pagar el préstamo, pues si su beneficio estimado es de 108.000€, y el préstamo son ya unos 80.000€ anuales, le van a quedar para vivir escasamente 28.000€, pero está dispuesta a ajustarse el cinturón y a confiar en que sus cambios y sus ganas de trabajar van a lograr ese incremento de las ventas que al fin y al cabo van a ser para su bolsillo y que el día que la farmacia esté pagada contará con una cantidad anual importante, que para eso lo ha hecho, y por si faltar algo, su pareja siempre le puede ayudar, pues tiene un buen trabajo y un sueldo aceptable.
Hasta aquí el relato puede ser más bien corriente, no muy diferente al que sucede en muchos casos. El problema viene cuando comenzamos a trabajar y nos damos cuenta que con los escasamente 28.000€ de liquidez que le produce la farmacia, no puede asumir siquiera el pago de los recibos del stock, que se ha comprometido a pagar al anterior propietario.
La póliza de crédito ya está dispuesta, pues la utilizó para pagar la compra, así que acude a su banco y solicita que se la amplíen a 150.000€, con lo que consigue que su primer año, pase, con estrecheces, pero razonablemente bien.
El segundo año está siendo horrible, porque, aunque la facturación ha subido aproximadamente un 10%, cumpliendo sus planes previstos, al comenzar a pagar los recibos del pedido inicial, se da cuenta que está pagando las compras de 3 meses en 12 recibos mensuales lo que suponen nada más y nada menos que 8.000€ mensuales, algo que está totalmente fuera de su capacidad de pago. Renegociará, después de no haber podido pagar un par de los recibos el que se los financien a 36 meses en lugar de a 12, que es lo que pactó inicialmente. Para entonces ya no paga al contado al almacén, pues ese par de recibos los pagó gracias a aplazar el pago de las compras corrientes un mes. Y es una pena, pues durante este tiempo se ha dado cuenta que quizás este almacén no es el que más le conviene, por distintas razones, pero ahora ya no tiene más remedio que quedarse con él, pues se encuentra muy endeudado con él y depende de que le financien el poder seguir con la farmacia.
A sus padres, por supuesto, no les ha podido devolver nada de lo que le prestaron, pero les encuentra preocupados, pues la ven que está nerviosa y a menudo se desahoga con ellos sobre sus problemas financieros.
El tercer año, la farmacia sigue yendo bien, pero ahora el problema es el banco que le dio la póliza, que no es el mismo con el que tiene la hipoteca, que sigue pagando puntualmente, pese a sus dificultades. Al vencer el segundo año de la póliza, y ante la petición de volver a ampliar el importe de la misma, el banco le refiere que debe de convertirla en un préstamo, pues las pólizas lo son para necesidades puntuales de tesorería, y su póliza en concreto está siempre dispuesta en su práctica totalidad e incluso en ciertas ocasiones está sobrepasada en el saldo dispuesto, lo que genera costosas comisiones e intereses de demora muy caros. No le dan más de cinco años, y esto por acogerse a una modalidad pública con fondos procedentes de la unión europea. Los 150.000€ de préstamo a cinco años son de nuevo 2.700€ mensuales y ve totalmente imposible el poder generar mensualmente los 6.650€ del préstamo hipotecario y los 2.700€ del nuevo préstamo en que se ha convertido la hipoteca.
Podríamos seguir imaginando lo que ocurre los siguientes meses y/o años, pero lo normal será que las dificultades aumenten hasta un momento en que sea necesario plantear una refinanciación total o al menos de la deuda a corto plazo, hasta aumentar el plazo de la misma, de forma que se transforme en una carga mensual asumible por la farmacia, con el crecimiento habido en estos primeros años.
En este ejemplo hemos podido ver cómo es muy importante acomodar los plazos de pago de la financiación necesaria para la compra de una farmacia a la capacidad de devolución de la misma por parte de la farmacia, lo que exigen no sólo el disponer de la financiación necesaria para la compra total de la farmacia sino asegurar, mediante un estudio financiero adecuado, que se va a poder devolver de forma razonable en los plazos contratados, algo que muchas veces no se hace, provocando problemas posteriores de muy compleja solución.
En Audifarma somos especialistas en la gestión económica y financiera de la farmacia y por tanto estamos preparados para evitar los problemas que se te puedan presentar en la compra de tu farmacia.
18 de enero de 2023
Juan Jesús Sánchez
Director de Audifarma
